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北京商用房全部暂停抵押
2017-04-29 12:11:44 来源:河南经济网 作者: 【 】 浏览:736次 评论:0

    河南经济网4月29日讯:商住房正遭遇全面围剿。北京商报记者了解到,目前,北京各银行商用房全部暂停抵押。此外,据悉,广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。分析人士表示,这是对商住房调控的一个补充性政策,暂停也充分说明了收紧政策的导向。

北京商用房抵押贷停止

在4月中旬就传出消息,北京多家银行已禁止商用房做抵押贷款,一些能做该业务的银行审查也已经趋严。北京某国有大行的支行人士直言,“能做不一定好批”。

在分析人士看来,商用房抵押贷款被暂停也是情理之中的事情。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,过去商用房本身就是属于商品房的一种,所以做抵押贷款本身也没有问题。但目前关键是此类物业的投资性价比非常糟糕,流通性也很糟糕。如果做抵押贷款,甚至会出现抵押品不如贷款价值的现象。所以过去银行会涉足,但现在确实会回避。

全面围剿商住房

对于商用房抵押贷款暂停的原因,在分析人士看来,主要是之前商用房限购政策的延续。商办与学区房是本次调控的主要对象,各种政策叠加出台,对市场压力越来越大。历史上首次针对商办类物业全面收紧调控政策,银行也不愿意蹚浑水。

事实上,此前北京三度收紧商用房政策。3月26日,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,用以监管本市的商业、办公类项目,其中,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。此外,政策执行之前已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织和个人,但个人购买应当符合相应条件。

商住房流动性降至冰点

抵押贷款是购房者将商住房进行套现的一种方式。众多商住房的购房者都会考虑将商住房套现出来再去购买其他的住宅类产品,以实现居住升级。一般而言,购房者会选择出售房产实现套现,然而在商住房限购政策出台后,这种套现方式已经难以实现。其次,抵押贷是除了销售之外的一种套现方式。但目前抵押贷款套现方式也被堵死,这就意味着商住房的流通价值已经降到一个很低的程度,购房者只能依托于对外出租,实现租金回报。但目前来看也存在两个问题,首先,租金回报非常漫长,其次,它的收益很难保证,特别是对于这种商改住的违规产品,目前的监管比较严格,能否顺利实现对外出租给个人存一定疑问。

对于在售的商住房开发商而言,未来销售可能将面临较大问题,已经购买商住房的个人购房者也形成新的打压。未来商住房的政策是否有可能放松?严跃进表示,至少今年三季度前类似政策会持续收紧,到了四季度就要看后续市场的变化。放开的话也是处于极其审慎的政策监管之下的,而且也是考虑到个人资金实际的需要。


细思恐极!房价下跌了,你反而买不起房了?

房价大跌了,你以为你真的就买得起房了吗?
 
比如我们最熟悉的香港。历史上,香港有三轮房价崩盘,曾暴跌七成,但港人反而买不起房了。


很多人分析房价崩盘,都是根据崩盘之前的种种迹象来判断崩盘发生的可能;却很少关注到,房价崩盘之后,发生了些什么。
 
第一轮是在1982年,一部分港人离开香港后大量抛售房产,到了年底,香港楼价同比下跌60%,1983年面临崩盘。我们熟知的“英皇”老板杨受成也在此时破产。
 
第二轮是在1994和1995年,香港房价平均下跌约3成,甚至出现了腰斩的情况。
 
第三轮是在1997年,一年间香港房价下跌了一半,1999年短暂反弹后,再连续下跌3年之久,直到2003年8月份。本轮崩盘,足足下有6年之久。
 
那么现在港人的居住情况如何呢?
 
目前在香港,人均居住面积只有13.9平方米;而不少低收入人士所住的㓥房,更是只有5.7平方米。香港房价暴跌之后,住这种狭窄到连转身都难的公屋租㓥房的民众反而越来越多了。
 
目前,香港有60%的香港人买不起商品房。45%的市民居住在公屋里, 15%的买了自主性房屋。
 
那么,很多朋友就很奇怪了,香港经历了三次暴跌,最后一次可是足足有六年之久,这么长的时间,港人明明有充足的时间准备买房的,为什么会发生这样的情况呢?

 
首先是国人“买涨不买跌”的心理。
 
很多人面对下跌的时候,都是这么想的,手里就这么点儿钱,自然是买的越便宜越好,总觉得房价会继续下降,于是就继续等;一直等到房价又涨起来了,才觉得后悔,但是还是要等,希望再等到房价再降下来的那一天。尽管反复几次,却仍不长教训。
 
别说房子是这样,许多股民不就这样被套死的吗?
 
除了心理因素外,更深层次的,恐怕是房价的大跌,所反映的经济全面萎缩与国家的整体倒退。在这种情况下,银行必然会收紧自身的钱袋子。
 
为了降低自身风险和坏账的发生,对贷款会把控的相当严格,要么提利率,要么提首付比。因此,到时候首付就可能掏空你的家底,甚至还要大举借债,每月还有负担更高的房贷,到时候你愿意买吗?
 
即使你愿意买,你也未必买得起。
 
整体经济不好,所有公司都会收益不佳甚至亏损,裁员降薪是必然发生的事情。到时候工资少了,工作没了,你养不养活得起自己还不好说呢,还要考虑买房?
 
更何况,在城市发展呈现踏步不前甚至倒退,看不到任何的投资潜力和发展前景的情况下,大家争着抛盘都来不及,还会想着再上车吗?
 
所以,房子并不是跌了你就会买,尤其真的等到崩盘的那一天,你只会庆幸自己没有买房,而不是急着去买房!


4月21日,在银监会一季度经济金融形势分析会上,郭树清提到了房地产贷款领域的三个风险。
 
一是大量放贷的银行。
 
房地产相关贷款(含以房地产作为抵押、担保)的占比已经超过了(总贷款)的三分之一,个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%,潜在风险比较大。
 
二是激增的高杠杆住房贷款居民。
 
要警惕高杠杆住房贷款人数上升的趋势;高杠杆购房者比例上升,还贷压力明显加重。

截至2016年末,银行业贷款价值比(LTV,指贷款金额和抵押品价值的比例)超过70。%的个人住房贷款,占比已经达到9.7%,这一指标较同比增加了6.7个百分点。
 
三是高杠杆、高价供地的房地产企业。
 
从房产开发贷款看,随着融资环境趋紧,前期高杠杆、高价供地的房地产企业资金链断裂风险较高。
 
郭主席为什么要强调这三个群体?
 
因为一旦房价下跌,首当其冲危险的就是他们;而一旦房价暴跌,这些人必然会第一个死在沙滩上,然后就是整个经济的熄火与国家的衰落。
 
前面提到了香港,现在我们来看看日本。
 
1991年,东京房价3个月暴跌65%。一夜之前,购买房产的千万富翁变成了千万负翁,自杀、破产集中涌现。房价暴跌之前,日本人大多贷款买房,很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务,房价暴跌后,后他们不得不借高利贷偿还银行,以新债换旧债,余生在还债中度过。
 
企业纷纷破产,银行、房地产公司破产数量超过3000家。日本迎来空前的就业压力,无数人面临失业,为数不多的工作也是工资很低、工作时间很长。
 
日元也开始暴跌,在1991年日元兑美元跌幅甚至超过了30%,开始了长达20年之久的贬值,现在也没缓过劲来。
  
需要看到,1990年,日本的人均GDP已经达到了25000美元,比美国还要高。27年后的今天,我们即使是北上深的人均GDP还不到2万美元。


现在,你理解郭主席的深意了吗?
 
政府是不希望房价大涨的,但是更不希望房价大跌,一来还得指望土地财政挣钱,二来房价暴跌引发的后果是我们承受不起的。
 
民众也是不希望房价大跌的,尤其是手上有房的人,别看现在大家都在摇旗呐喊要政府降房价,房价真的跌了,又该有大量的人跑出来让政府救市了。
 
当年的香港不就是前车之鉴么?
 
董建华为了降低房价,推出“八万五建屋计划”。 巨大的供应量让香港房价不断下跌。一时间,香港可谓是民怨沸腾,直指董建华是“制造了负资产阶级”的恶人。
 
因此,本轮调控的终极目标绝对不是降房价,而是为了稳房价!我国房地产这个大泡沫,是万万不能让它破的。
 
那么泡沫这么大,又不想让它破,该怎么办呢?
 
锁死流动性。
 
之前一系列的调控大招,包括推出限售、满2年或3年后才能交易等,就是为了关门打狗,降低市场流动性,让人们手中的房子在短期内难以出手。
 
而现在,国家的种种防风险警示,以及郭主席透露的弦外之音,就是要提高门槛,以控制银行房贷的发放、收紧优惠利率等方式,来抬高买房的成本,从而减少房屋的成交量。
 
这就好比建了一座围城,里面的人别想出来,外面的人也别想进去。而一旦城墙出了什么纰漏,比如说一线城市房价下跌的有点厉害了,政府一定会马上出手补救。

所以,对于想投资的人,蜜姐劝你现在还是谨慎一些吧。
 
别说现在买房的成本越来越高、资格也越来越难拿;就算你买了房,即使房价上涨也跟你没关系,因为你卖不出去。

你自己不住,租房也拿不到高价,收的房租还比不上每月还的贷款呢,你说这是哪门子的投资?
 
而刚需的人,蜜姐觉得未来有一段时间内你可以从容地选房看房,等到价位回调合适了,就可以出手买房了,当然前提你得有购房资格。
 
千万别抱着等房价大跌再抄底的心态了,记住你买房子是为了自住不是赚钱,幸福感比什么都重要。
 
其实,任何年代的人都会觉得房价太高、期待房价下跌,看看这张1988的报纸。

三十年前,房价猛涨,百姓望楼兴叹。到现在,还是房价猛涨,百姓依旧望楼兴叹。正所谓是铁打的楼盘、流水的民众。但是欲速则不达,太过急切,只会物极必反,暴跌要不得。
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Tags:北京商用房全部暂停抵押 责任编辑:闻新
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